Les bâtiments ‘écologiques’ peuvent entraîner des coûts supplémentaires lors de leur construction, mais ne génèrent pas toujours des revenus supplémentaires pour les investisseurs. Les investissements significatifs en direction d’un immobilier durable, notamment pour la rénovation du parc existant, ne seront pas mis en œuvre tant que les investisseurs ne pourront pas compter sur la «valeur verte» d’un bien, c’est-à-dire la valeur nette supplémentaire (économique) générée par la performance environnementale et sociale. L’évaluation de la valeur verte est essentielle pour que les bâtiments durables répondent à un modèle d’entreprises (et de vie) durables ; pourtant, les évaluateurs immobiliers peinent à la prendre en compte dans l’estimation de la valeur des biens.
Les 3 questions de la valeur verte
La valeur verte soulève trois questions majeures :
Comment la valeur verte est-elle générée et comment peut-elle être prise en compte dans la valorisation immobilière ?
Les investissements dans l’immobilier sont basés sur des approches financières (contrairement à l’approche pour une résidence principale qui peut être plus émotionnelle). Malgré le manque de données historiques sur les marchés européens, nous analysons les facteurs structurels qui peuvent créer de la valeur verte et leur impact sur les modèles financiers.
Comment cela est intégré par les principaux acteurs du marché ?
Ces derniers tentent d’anticiper les tendances actuelles du marché, de la société et adaptent leurs pratiques plus rapidement que les évaluateurs immobiliers qui assoient leur démonstration sur des valeurs passées habituelles ou projetées. Cela conduit à de nouveaux indicateurs et labellisations parmi les gestionnaires d’investissements. Dans le secteur du logement institutionnel français, nous montrons une approche financière concrète intégrant la valeur verte.
Comment garantir efficacement la valeur verte ?
Cela oblige les professionnels de l’immobilier à maîtriser trois dimensions : la qualité intrinsèque des bâtiments, la performance de leur gestion, de leur exploitation, et la qualité de leur usage. Nous montrons comment cela peut être fait, permettant ainsi de sécuriser la valeur verte et de la prendre pleinement en compte dans la valorisation des biens et dans les décisions d’investissement.
Sustainable buildings entail additional costs, but do not always generate additional incomes for investors. Massive investments in sustainable buildings, especially in retrofitting the building stock, will not be implemented as long investors cannot count on the “green value” of a property, i.e. the additional net value generated by the environmental performance of a property. Assessing green value is essential in order for sustainable buildings to become a sustainable business model; yet property valuers have not yet taken it into account in estimating the value of properties.
Green value raises three major questions, which we address in this paper. The first question is theoretical: how is green value generated, and how can it be taken into account in property valuation? Corporate investments in real estate are based on financial approaches, which do not take into account green value. In spite of the lack of historical data on European markets, we analyse the structural factors which will create green value in the coming years, and how they impact financial models.
The second question we address is: how is this taken into account by major market actors? Major market actors anticipate the current market and societal trends and adapt their practices faster than property valuers who are bound to look backwards. This leads to new management indicators and labels among investment managers in major commercial buildings. In the French institutional housing sector, we show concrete financial models integrating green value.
The third question we address is practical: how can green value be effectively guaranteed? This requires real estate professionals to master three dimensions: the intrinsic quality of buildings, the performance of their management and operation, and the quality of their use. We show how this can be done, thus enabling to secure green value and to take it fully into account in the valuation of properties and in investment decisions.